Покупка дома — что проверить

1.Получите актуальные сведения ЕГРН о доме и сопоставьте правообладателя, кадастровый номер, основные характеристики, зарегистрированные ограничения и обременения с предметом сделки

2.Проверьте личность продавца и его полномочия; если действует представитель, отдельно проверьте доверенность и объём полномочий

3.Запросите документ или цепочку документов, на основании которых возникло право продавца, и сопоставьте их с данными ЕГРН

4.Отдельно оцените ипотеку, арест, запреты регистрационных действий, сервитуты и другие зарегистрированные ограничения, а также условия их прекращения или сохранения после сделки

5.Проверьте семейный режим имущества: если дом относится к общему имуществу супругов, установите необходимость нотариально удостоверенного согласия или иного подтверждения права на отчуждение; не требуйте его автоматически только по факту текущего брака

6.Сведения о лицах, сохраняющих или потенциально сохраняющих право пользования жилым помещением, проверяйте отдельно по документам и обстоятельствам сделки; регистрация по месту жительства и право собственности — разные юридические вопросы

7.Проверяйте судебные споры, исполнительные производства, банкротство и иные риски по относящимся к продавцу и объекту официальным источникам в объёме, необходимом для сделки; поиск только по одному районному суду не является полной проверкой

8.Если право возникло давно, сведения ЕГРН неполны или документы противоречат друг другу, перед сделкой привлеките специалиста по недвижимости/юриста

•Выписку ЕГРН считают полной юридической проверкой истории объекта

•Нотариальное согласие супруга требуют или, наоборот, не проверяют без выяснения режима имущества

•Факт регистрации человека по адресу автоматически приравнивают к праву собственности либо игнорируют возможные права пользования

•Судебные риски проверяют только на сайте одного суда без проверки других относящихся источников

1.Получите актуальные сведения ЕГРН об участке: кадастровый номер, площадь, категорию земель, вид разрешённого использования, права и зарегистрированные ограничения

2.Сверьте фактические границы с кадастровыми данными; расположение забора само по себе не подтверждает юридическую границу

3.Проверьте, допускает ли фактический ВРИ существующий жилой дом и планируемое использование участка; не заменяйте эту проверку бытовой формулой «ИЖС или ЛПХ»

4.Для земель сельскохозяйственного назначения отдельно установите конкретный правовой режим участка и основание, позволяющее размещение жилого дома

5.Проверьте территориальную зону и применимые правила землепользования и застройки, если на участок распространяется градостроительный регламент

6.Проверьте ЗОУИТ, сервитуты, публичные сервитуты и другие ограничения, способные влиять на эксплуатацию или строительство

7.Сопоставьте площадь, адрес/местоположение и правообладателя участка с документами сделки

8.При старом или нестандартном наименовании ВРИ не угадывайте его современный эквивалент — при необходимости проверяйте установленное соответствие действующему классификатору

•Категорию земель и ВРИ считают одним и тем же параметром

•Сельхозземлю с домом автоматически называют участком «под ИЖС» без проверки законного режима

•Старое текстовое наименование ВРИ трактуют без проверки его соответствия классификатору

•Не учитывают ограничения ЕГРН, ЗОУИТ или сервитуты

1.Осмотрите все доступные участки фундамента, цоколя, подвала или подполья и зафиксируйте трещины, смещения, разрушение материала, оголение арматуры, следы воды и ремонта

2.Для каждой трещины отметьте место, направление, протяжённость, раскрытие и наличие признаков развития, но не присваивайте ей категорию опасности только по направлению

3.Сопоставьте трещины и деформации с состоянием стен, перекрытий, проёмов и отмостки; плохо работающая дверь или окно является лишь косвенным признаком и не доказывает проблему фундамента

4.Запросите имеющиеся проекты, сведения о ремонтах, усилении, инъектировании, обследованиях и мониторинге

5.Осмотрите подвал/подполье на следы поступления воды, коррозии, биопоражения и длительного увлажнения

6.Проверьте организацию водоотвода от здания и видимое состояние отмостки, если она предусмотрена

7.При значимых трещинах, перекосах, просадках, неизвестном усилении или признаках продолжающейся деформации закажите обследование до сделки

•Опасность трещины определяют только как «диагональная/вертикальная»

•За причину деформации сразу принимают морозное пучение или просадку без данных о грунте и конструкции

•Следы ремонта считают доказательством устранённой причины без документов и наблюдений

•Перекос окна или двери автоматически приписывают фундаменту

1.Установите материал и конструктивную схему наружных и внутренних несущих стен по документам и доступным признакам

2.Осмотрите стены снаружи и изнутри: зафиксируйте трещины, смещения, выпучивание, разрушение материала, высолы, следы воды и биопоражения

3.Особое внимание уделите проёмам, опорным участкам, углам, примыканиям перекрытий и местам ранее выполненного ремонта

4.Не считайте трещину над окном или дверью автоматически признаком одной конкретной причины — для оценки нужны схема конструкции, динамика и связанные повреждения

5.Простукивание отделки используйте только для предварительного поиска неоднородных участков покрытия; оно не подтверждает пустоту или расслоение несущей стены

6.Тепловизионное обследование выполняйте при подходящих условиях и по применимой методике; термограмма сама по себе не устанавливает причину холодной зоны

7.При трещинах с признаками развития, заметных деформациях, длительном увлажнении или неизвестном усилении закажите профильное обследование до сделки

•Причину трещин сразу связывают с фундаментом без обследования

•Плесень автоматически объясняют только плохим утеплением или только вентиляцией

•Простукивание отделки принимают за диагностику несущей стены

•Тепловизионный снимок трактуют без учёта условий измерения и конструкции стены

1.Осмотрите кровельное покрытие с безопасного места — с земли, из окна или другим способом без выхода на опасную поверхность; отметьте повреждения, отсутствующие или смещённые элементы

2.Осмотрите чердак и потолки верхнего этажа на пятна, потёки, следы конденсации, плесень и ранее выполненный ремонт

3.В доступных местах осмотрите стропила, обрешётку, опоры и связи на деформации, трещины, увлажнение и биопоражение; не выходите на конструкцию, если её состояние неизвестно

4.Осмотрите ендовы, конёк, проходки и примыкания только в доступном безопасном объёме; отсутствие видимых следов протечки не доказывает герметичность скрытых узлов

5.Проверьте водосток и организованный отвод воды от здания

6.Запросите сведения о возрасте системы, ремонтах, протечках, замене покрытия и скрытых слоёв

7.При заметных прогибах, повреждениях несущих элементов, длительном увлажнении или повторяющихся протечках закажите профильное обследование до сделки

•Следы гнили автоматически объясняют отсутствием вентиляции без проверки источника влаги

•Сухой чердак в день осмотра принимают за доказательство отсутствия протечек

•На кровлю выходят без безопасного доступа и страховки ради осмотра

•Возраст покрытия считают достаточным основанием для решения о замене без оценки его фактического состояния

1.Электроснабжение: выполните только безопасную функциональную проверку доступных точек, осмотрите маркировку щита и запросите схему и протоколы предусмотренных электроизмерений

2.Водоснабжение: проверьте источник, доступные соединения, фактическую работу точек водоразбора и документы на источник/ввод; качество воды оценивайте анализом, когда это необходимо

3.Канализация: определите централизованная она или автономная, проверьте доступные участки, работу санитарных приборов и документы/паспорт автономного сооружения при его наличии

4.Газоснабжение: проверяйте документы на подключение, установленное оборудование, договоры и предусмотренное обслуживание; не выполняйте самостоятельную проверку герметичности или вмешательство в газовую систему

5.Отопление: установите источник тепла, схему системы и состояние оборудования; рабочие параметры сверяйте с проектом и паспортами, а не с универсальными бытовыми значениями

6.Сверьте приборы учёта, их идентификацию и сведения о поверке там, где поверка применяется

7.Запросите договоры с ресурсоснабжающими/обслуживающими организациями и выясните наличие долгов или спорных вопросов по отдельной юридической проверке сделки

8.Оцените ожидаемые эксплуатационные расходы по фактическим счетам, тарифам и режиму использования, а не только по наличию или отсутствию конкретного топлива

•Алюминиевую проводку автоматически признают неисправной только по материалу жил без оценки схемы, соединений и защит

•Наличие напряжения в розетке принимают за подтверждение электробезопасности

•Отсутствие централизованного газа автоматически объявляют признаком дорогого отопления без расчёта альтернатив

•Автономную канализацию называют «септиком» без определения фактического типа сооружения

1.Определите тип и материал каждого существенного оконного и дверного блока и при возможности запросите паспорт или сведения об изделии

2.Откройте и закройте створки и полотна, проверьте работу фурнитуры, замков и уплотнений без разборки изделий

3.Осмотрите стеклопакеты и остекление на трещины, повреждения и конденсат внутри герметичной камеры

4.Осмотрите доступные примыкания, откосы, наружные сливы и пороги на следы воды, разрушения и непредусмотренные щели

5.Руку или полоску бумаги можно использовать только как бытовой признак возможного продувания; нормативную воздухопроницаемость таким способом не подтверждают

6.Конденсат на внутренней поверхности окна не связывайте автоматически с плохим стеклопакетом или вентиляцией — оцените температуру поверхности, влажность, воздухообмен и режим помещения

7.Не принимайте решение о замене только по возрасту окна или двери; учитывайте фактические дефекты, ремонтопригодность и требования к характеристикам

•ГОСТ для ПВХ-окон распространяют на изделия из других материалов и на все двери

•Возраст «20–30 лет» используют как универсальный срок службы пластикового окна

•Бытовой тест бумагой принимают за нормативное испытание герметичности

•Причину конденсата определяют без проверки микроклимата и температуры поверхности

1.Сверьте сведения ЕГРН о границах, площади, правах и ограничениях участка с фактической ситуацией

2.Проверьте вид разрешённого использования и территориальную зону, а также действующие для участка правила землепользования и застройки

3.Установите наличие зон с особыми условиями использования территории, сервитутов и других ограничений, способных влиять на строительство и эксплуатацию

4.Сравните фактическое положение дома и других строений с требованиями, применимыми именно к этому участку; не используйте «3 м от границы» как универсальное правило без проверки правового режима

5.Если участок расположен на территории ведения садоводства, дополнительно применяйте СП 53.13330.2019 в пределах его области применения

6.Осмотрите рельеф, признаки подтопления и организацию поверхностного водоотвода; сведения о грунтовых водах не определяйте только по одному колодцу или со слов соседей

7.Проверьте правовой статус и зарегистрированные сведения о расположенных на участке объектах, когда регистрация или учёт для них требуются

8.Оцените фактический доступ к участку и условия подъезда без подмены юридической проверки права доступа одним визуальным осмотром дороги

•СП 53 применяют к обычному участку ИЖС без проверки области действия

•Отступ 3 м принимают за универсальный для любой территории и любого объекта

•Фактический забор принимают за доказательство кадастровой границы

•Не учитывают охранную зону, сервитут или иное зарегистрированное ограничение

1.Установите год постройки и существенных реконструкций дома и проверьте, какие требования к пожарным извещателям и другим системам защиты применимы именно к нему; наличие и работоспособность предусмотренных устройств подтверждайте отдельно

2.Если есть печь, камин или иной теплогенератор с дымоходом, запросите документы и осмотрите только доступные безопасные участки; пригодность дымовых каналов и тягу проверяют предусмотренным способом, а не открытым огнём

3.Газовое оборудование и расстояния/узлы его установки сверяйте с проектом и паспортами; герметичность, автоматику и иные специальные проверки поручайте уполномоченным специалистам

4.Для собственного источника воды при необходимости закажите лабораторный анализ по фактическим показателям и назначению воды

5.Электропроводку оценивайте по схеме, материалам, состоянию соединений, аппаратам защиты и результатам электроизмерений; один факт наличия старых алюминиевых жил не является самостоятельным доказательством аварийности всей установки

6.Проверьте официально доступную информацию о санитарных, промышленных, природных и иных ограничениях территории, если они существенны для сделки

7.Оцените возможность подъезда и доступа экстренных служб без предположения, что визуально свободная дорога гарантирует юридический или круглогодичный доступ

•Для любого старого частного дома требуют один и тот же комплект пожарной автоматики без проверки даты и области нормы

•Дымоход пытаются проверять спичкой или зажигалкой

•Старую алюминиевую проводку автоматически объявляют пожароопасной без обследования электроустановки

•Качество воды оценивают только по вкусу, запаху или прозрачности

1.Оцените расстояние до работы и время в пути (в час пик)

2.Проверьте наличие общественного транспорта

3.Узнайте о ближайших школах, детских садах, поликлиниках

4.Проверьте наличие магазинов и аптек в пешей доступности

5.Узнайте о планах застройки территории (генплан на сайте администрации)

6.Проверьте качество мобильной связи и интернета на участке

7.Поговорите с соседями — узнайте о реальных проблемах района

•Плохая транспортная доступность — пробки на выезде

•Отсутствие школ и детских садов рядом

•Нестабильный интернет — проблема для удалённой работы