Покупка дома — что проверить

Право собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Дом должен быть поставлен на кадастровый учёт. По Федеральному закону №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

1. Закажите выписку из ЕГРН — проверьте собственника, площадь, обременения

2. Сверьте данные в выписке с паспортом продавца

3. Проверьте, нет ли обременений (ипотека, арест, залог)

4. Запросите правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве)

5. Проверьте, не является ли дом предметом судебного спора (сайт суда по месту нахождения)

6. Убедитесь, что нет зарегистрированных (прописанных) лиц — справка из МФЦ

7. Если продавец в браке — требуется нотариальное согласие супруга

- Обременение на объекте — ипотека, арест

- Дом не поставлен на кадастровый учёт

- Несогласие супруга продавца — сделку могут оспорить

Земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учёт с установленными границами. Категория земель и вид разрешённого использования должны допускать строительство жилого дома. По Земельному кодексу РФ и №218-ФЗ.

1. Закажите выписку из ЕГРН на земельный участок

2. Проверьте категорию земель — земли населённых пунктов или сельхозназначения (с разрешённым ИЖС)

3. Проверьте вид разрешённого использования — ИЖС, ЛПХ (в границах населённого пункта)

4. Убедитесь, что границы участка установлены (межевание проведено) — с 01.03.2025 регистрация сделки приостанавливается, если в ЕГРН нет координат границ (218-ФЗ)

5. Сверьте фактические границы с кадастровой картой (Росреестр, публичная карта)

6. Проверьте, нет ли обременений на участок (сервитут, аренда, залог)

7. Убедитесь, что участок не попадает в охранные зоны (газопровод, ЛЭП, водоохранная)

- Границы участка не установлены — с 01.03.2025 сделку не зарегистрируют без межевания

- Участок в охранной зоне — ограничения на строительство/реконструкцию

- Вид разрешённого использования не допускает жилое строительство

Фундамент не должен иметь критических дефектов — сквозных трещин, просадок, разрушения бетона. По СП 22.13330.2024 «Основания зданий и сооружений».

1. Осмотрите видимые части фундамента — нет ли трещин

2. Оцените характер трещин: горизонтальные и диагональные — опасны, вертикальные тонкие — менее критичны

3. Проверьте, нет ли следов ремонта фундамента (заплатки, инъектирование)

4. Осмотрите цоколь на наличие высолов и мокрых пятен

5. Загляните в подвал/подпол — нет ли воды, плесени, запаха сырости

6. Проверьте отмостку — цела ли, есть ли уклон от дома

7. Обратите внимание на перекосы дома — двери/окна плохо закрываются = проблемы с фундаментом

- Трещины из-за морозного пучения грунта

- Вода в подвале — отсутствие или разрушение гидроизоляции

- Просадка одного из углов дома

Стены не должны иметь сквозных трещин, следов промерзания и намокания. По СП 70.13330.2024 «Несущие и ограждающие конструкции».

1. Осмотрите стены снаружи — трещины, отслоение отделки, высолы

2. Осмотрите стены изнутри — пятна влаги, плесень, отслоение обоев/краски

3. Проверьте углы помещений — часто промерзают

4. Обратите внимание на трещины над окнами и дверями — признак деформации

5. Простучите стены — неоднородный звук может указывать на пустоты или расслоение

6. Проверьте тепловизором (в холодное время) — мостики холода, промерзание

7. Уточните, из чего построены стены и когда, есть ли утепление

- Промерзание углов — недостаточное утепление

- Трещины из-за усадки или проблем с фундаментом

- Плесень на стенах — нарушение теплоизоляции или вентиляции

Кровля должна обеспечивать водонепроницаемость. По СП 17.13330.2017 «Кровли».

1. Осмотрите кровельное покрытие с земли (бинокль) или с лестницы — повреждения, отсутствующие элементы

2. Загляните на чердак — нет ли следов протечек (пятна, подтёки, плесень)

3. Проверьте стропильную систему — нет ли гнили, прогибов, следов жуков-короедов

4. Осмотрите конёк, ендовы и примыкания — самые частые места протечек

5. Проверьте водосточную систему — целая ли, не засорена

6. Узнайте, когда последний раз ремонтировали крышу

7. Осмотрите потолки верхнего этажа — пятна от протечек

- Протечки в ендовах и примыканиях

- Гниение стропил из-за отсутствия вентиляции

- Повреждение кровельного покрытия — требуется замена

Инженерные системы должны быть исправны и иметь необходимые разрешительные документы. По СП 30.13330.2020 и ПУЭ.

1. Электричество — включите свет, проверьте розетки, осмотрите щиток

2. Водоснабжение — откройте все краны, проверьте напор, горячую воду

3. Канализация — слейте воду, проверьте скорость слива, нет ли запаха

4. Газоснабжение — проверьте документы на подключение, наличие счётчика

5. Отопление — осмотрите котёл/печь, радиаторы, трубы

6. Запросите документы: договоры с ресурсоснабжающими организациями

7. Проверьте счётчики — сроки поверки, показания

8. Узнайте среднемесячные расходы на коммунальные услуги

- Старая электропроводка (алюминий) — не выдерживает современные нагрузки

- Изношенные трубы водоснабжения — частые аварии

- Нет централизованного газоснабжения — дорогое отопление

Оконные и дверные блоки должны обеспечивать теплозащиту и герметичность. По ГОСТ 30674-2023 «Блоки оконные из ПВХ профилей» (заменил ГОСТ 30674-99 с 01.08.2024) и ГОСТ 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные».

1. Откройте и закройте каждое окно и дверь — без заеданий

2. Проверьте фурнитуру — ручки, петли, замки

3. Осмотрите уплотнители — не высохли, не порваны

4. Проверьте стеклопакеты — нет ли трещин и конденсата внутри

5. Оцените общее состояние — гнилые деревянные рамы придётся менять

6. Проверьте продувание — поднесите руку или тонкую полоску бумаги к стыкам

7. Узнайте возраст окон и дверей — пластиковые окна служат 20–30 лет

- Старые деревянные окна — сильное продувание, высокие теплопотери

- Износ фурнитуры — окна не закрываются плотно

- Конденсат на окнах — нарушение вентиляции или плохие стеклопакеты

Участок должен соответствовать данным кадастра. Строения должны соблюдать отступы от границ по СП 53.13330.2019 и местным правилам застройки.

1. Пройдите по участку — оцените рельеф, уклон, наличие подтоплений

2. Проверьте забор — совпадает ли с кадастровыми границами

3. Осмотрите соседние участки — нет ли конфликтных ситуаций

4. Проверьте отступы дома от границ участка (обычно не менее 3 м)

5. Узнайте уровень грунтовых вод — спросите соседей, загляните в колодец

6. Оцените подъездные пути — состояние дороги, расчистка зимой

7. Проверьте наличие незарегистрированных построек на участке (баня, гараж, сарай)

- Подтопление участка в весенний период

- Забор не совпадает с кадастровыми границами — спор с соседями

- Незарегистрированные постройки — могут потребовать снос

Жилой дом должен соответствовать требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам. По Федеральному закону №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и СанПиН 2.1.3684-21.

1. Проверьте наличие пожарной сигнализации и огнетушителей

2. Осмотрите дымоход (если есть печь/камин) — нет ли трещин, сажи

3. Проверьте расстояние от газового оборудования до горючих конструкций

4. Узнайте об экологической обстановке в районе (промышленные объекты, свалки)

5. Проверьте качество воды (если скважина/колодец) — закажите анализ

6. Оцените состояние электропроводки — старая алюминиевая проводка пожароопасна

7. Узнайте о ближайших подъездах экстренных служб

- Неисправный дымоход — риск пожара и отравления угарным газом

- Старая электропроводка — частая причина пожаров

- Некачественная вода из скважины

Перед покупкой важно оценить транспортную доступность, социальную инфраструктуру и перспективы развития территории.

1. Оцените расстояние до работы и время в пути (в час пик)

2. Проверьте наличие общественного транспорта

3. Узнайте о ближайших школах, детских садах, поликлиниках

4. Проверьте наличие магазинов и аптек в пешей доступности

5. Узнайте о планах застройки территории (генплан на сайте администрации)

6. Проверьте качество мобильной связи и интернета на участке

7. Поговорите с соседями — узнайте о реальных проблемах района

- Плохая транспортная доступность — пробки на выезде

- Отсутствие школ и детских садов рядом

- Нестабильный интернет — проблема для удалённой работы