Приёмка частного дома (ипотека)

Фундамент должен соответствовать проектной документации, не иметь трещин, раковин и оголённой арматуры. По СП 70.13330.2024 и СП 22.13330.2024.

1. Осмотрите видимые части фундамента на наличие трещин

2. Проверьте, что нет оголённой арматуры и ржавых потёков

3. Измерьте высоту цоколя — должна соответствовать проекту (обычно не менее 40 см)

4. Проверьте наличие гидроизоляции между фундаментом и стенами

5. Осмотрите отмостку — должна быть без трещин и с уклоном от дома

6. Проверьте продухи в цоколе (если предусмотрены проектом)

- Трещины в фундаменте из-за нарушения технологии бетонирования

- Отсутствие гидроизоляции — влага поднимается в стены

- Отмостка отошла от цоколя

Несущие стены и перекрытия должны соответствовать проектной документации по материалу, толщине и конструкции. По СП 70.13330.2024 и СП 55.13330.2022.

1. Сверьте материал стен с проектной документацией (кирпич, блоки, каркас)

2. Измерьте толщину стен в нескольких местах

3. Проверьте вертикальность стен уровнем — отклонение не более 10 мм на высоту этажа (по СП 70.13330.2024, табл. 5.12)

4. Осмотрите стены на наличие трещин, особенно в углах и у проёмов

5. Проверьте перекрытия — не должно быть прогибов и трещин

6. Простучите стены — звук должен быть однородным, без пустот

- Отклонение стен от вертикали

- Трещины в углах из-за неравномерной усадки

- Несоответствие материала стен проекту

Кровля должна обеспечивать водонепроницаемость и соответствовать проекту. По СП 17.13330.2017 «Кровли».

1. Осмотрите кровельное покрытие — не должно быть повреждённых или отсутствующих элементов

2. Проверьте примыкания к трубам, стенам и другим конструкциям

3. Осмотрите конёк и ендовы — не должно быть щелей

4. Проверьте водосточную систему — желоба, трубы, воронки

5. Осмотрите подкровельное пространство (чердак) — нет ли следов протечек

6. Проверьте свесы кровли — подшивка, вентиляционные зазоры

7. Убедитесь, что установлены снегозадержатели (если предусмотрены)

- Протечки в местах примыканий

- Отсутствие или неправильный монтаж пароизоляции

- Недостаточная вентиляция подкровельного пространства

Оконные и дверные блоки должны быть установлены по ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания». Открывание/закрывание без заеданий.

1. Откройте и закройте каждое окно и дверь — должны работать плавно

2. Проверьте фурнитуру — ручки, петли, замки

3. Осмотрите монтажные швы — должны быть запенены и закрыты

4. Проверьте герметичность — поднесите тонкую полоску бумаги к стыку (не должна колебаться от сквозняка)

5. Убедитесь, что стеклопакеты без повреждений, царапин и конденсата внутри

6. Проверьте подоконники — должны быть установлены ровно с уклоном от окна

7. Проверьте входную дверь — замки, уплотнители, порог

- Окна не закрываются плотно — продувание

- Конденсат внутри стеклопакета — разгерметизация

- Монтажная пена не защищена от ультрафиолета

Электропроводка должна соответствовать проекту и ПУЭ (Правила устройства электроустановок). Обязательно наличие заземления и УЗО.

1. Проверьте работу электрощита — все автоматы должны быть промаркированы

2. Убедитесь в наличии УЗО (устройства защитного отключения)

3. Проверьте все розетки — подключите зарядку или тестер

4. Включите и выключите все выключатели и светильники

5. Проверьте наличие заземления (индикаторная отвёртка или тестер)

6. Осмотрите электрощит — провода аккуратно уложены, клеммы затянуты

7. Запросите акт на электромонтажные работы и протокол измерений

- Отсутствие заземления

- УЗО не установлены или не работают

- Незатянутые клеммы в щите — риск нагрева и возгорания

Система отопления должна обеспечивать расчётную температуру во всех помещениях. По СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха».

1. Запустите котёл и убедитесь, что он выходит на рабочий режим

2. Проверьте все радиаторы — должны прогреваться равномерно

3. Осмотрите трубы — не должно быть подтёков и мокрых пятен

4. Проверьте расширительный бак и группу безопасности

5. Убедитесь, что манометр показывает нормальное давление (1–1,5 бар)

6. Проверьте работу терморегуляторов на радиаторах

7. Запросите акт опрессовки системы отопления

- Воздушные пробки в радиаторах — не прогреваются полностью

- Подтёки на соединениях труб

- Котёл не выходит на расчётную мощность

Системы водоснабжения и канализации должны быть герметичны и обеспечивать расчётный расход. По СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий».

1. Откройте все краны — проверьте напор холодной и горячей воды

2. Проверьте работу смесителей — переключение температуры

3. Осмотрите все соединения труб — не должно быть подтёков

4. Слейте воду в каждый унитаз, ванну, раковину — вода должна уходить быстро

5. Проверьте наличие гидрозатворов (сифонов) — не должно быть запаха канализации

6. Убедитесь, что водонагреватель (бойлер) работает

7. Проверьте канализационные стояки и ревизии

8. Если есть септик — проверьте его состояние и доступ для обслуживания

- Слабый напор воды из-за неправильного диаметра труб

- Подтёки на соединениях — особенно на резьбовых

- Запах канализации из-за отсутствия гидрозатворов

Жилой дом должен быть обеспечен вентиляцией в соответствии с СП 55.13330.2022 и СП 60.13330.2020. Вытяжка обязательна в кухне, санузлах и котельной.

1. Поднесите лист бумаги к вентиляционным решёткам — должен притягиваться

2. Проверьте наличие вентканалов в кухне, санузлах и котельной

3. Убедитесь, что приточная вентиляция работает (приточные клапаны, рекуператор)

4. Проверьте вентиляцию подкровельного пространства

5. Если установлена принудительная вентиляция — включите и проверьте работу

- Отсутствие притока воздуха — вытяжка не работает

- Вентканалы заканчиваются на чердаке, а не выведены на крышу

- Конденсат в вентканалах из-за отсутствия утепления

Теплозащита должна соответствовать СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий» (заменил СП 50.13330.2024 с 16.06.2024) и обеспечивать нормативное сопротивление теплопередаче для данного региона.

1. Сверьте толщину и тип утеплителя с проектом (если доступно)

2. Проверьте тепловизором наличие мостиков холода (при разнице температур >10°C)

3. Осмотрите стыки утеплителя на фасаде — не должно быть щелей

4. Проверьте утепление цоколя и отмостки

5. Проверьте утепление кровли/чердачного перекрытия

6. Осмотрите откосы окон и дверей — должны быть утеплены

- Мостики холода в углах и на стыках конструкций

- Недостаточная толщина утеплителя

- Утеплитель намок из-за отсутствия пароизоляции

Для оформления ипотеки банк требует комплект документов, подтверждающих завершение строительства и соответствие дома требованиям. По Федеральному закону №102-ФЗ «Об ипотеке».

1. Убедитесь в наличии разрешения на строительство или уведомления о начале строительства

2. Проверьте уведомление о соответствии построенного объекта (или разрешение на ввод)

3. Убедитесь, что дом поставлен на кадастровый учёт

4. Проверьте наличие технического плана дома

5. Получите выписку из ЕГРН с зарегистрированным правом собственности

6. Проверьте соответствие площади дома данным в документах

7. Убедитесь, что нет обременений и ограничений на объект

8. Запросите акты на скрытые работы и акты приёмки инженерных систем

- Площадь дома не совпадает с проектной документацией

- Отсутствует уведомление о соответствии построенного объекта

- Дом не поставлен на кадастровый учёт