Приёмка квартиры (ипотека)

Дверной блок должен быть установлен без перекосов, открываться и закрываться свободно. По ГОСТ 31173-2024 «Блоки дверные стальные».

1. Откройте и закройте дверь несколько раз — должна двигаться плавно

2. Проверьте все замки — ключи должны поворачиваться без усилий

3. Осмотрите уплотнители по периметру — не должно быть щелей

4. Проверьте глазок, ручку и звонок (если предусмотрены)

5. Осмотрите покрытие — нет ли царапин и вмятин

6. Проверьте монтажный шов — запенен и заделан

- Дверь задевает коробку при открывании

- Замки заедают или не закрываются

- Щель между дверью и коробкой — продувание

Оконные блоки должны быть установлены по ГОСТ 30971-2012. Стеклопакеты без повреждений, фурнитура исправна. По СП 54.13330.2022.

1. Откройте и закройте каждую створку — без заеданий и перекосов

2. Проверьте режим микропроветривания и откидывания

3. Осмотрите стеклопакеты — нет ли трещин, царапин, конденсата внутри

4. Поднесите лист бумаги к закрытой створке и потяните — должен держаться (проверка прижима)

5. Проверьте подоконник — ровный, без щелей, с уклоном от окна

6. Осмотрите откосы — ровные, без трещин

7. Проверьте монтажную пену по периметру — не должна быть открыта

- Створки провисли — задевают раму снизу

- Конденсат внутри стеклопакета — нужна замена

- Продувание из-за плохого прижима уплотнителя

По Приказу Минстроя №91/пр (минимальные требования): отклонение оштукатуренных стен от вертикали — не более 8 мм при высоте помещения до 3 м, не более 12 мм при высоте от 3 до 6 м. Для потолков: отклонение оштукатуренного потолка от горизонтали — не более 8 мм на длину помещения. Конкретные требования к качеству отделки определяются стандартом застройщика, указанным в ДДУ — он не может быть хуже минимальных требований Приказа №91/пр. По СП 71.13330.2017 нормы строже (улучшенная штукатурка — 5 мм на 1 м, высококачественная — 3 мм на 1 м), но в рамках ДДУ приоритет имеет стандарт застройщика.

1. Изучите стандарт застройщика в ДДУ — какие допуски установлены

2. Приложите уровень (2 м) к стенам в нескольких местах — проверьте вертикальность

3. Приложите уровень к потолку — проверьте горизонтальность

4. Осмотрите стены при боковом освещении — видны неровности

5. Проверьте углы — должны быть ровными (приложите угольник)

6. Осмотрите стыки стен и потолка — ровная линия без волн

7. Проверьте наличие трещин, особенно в углах и над дверными проёмами

8. При чистовой отделке — проверьте качество покраски/обоев (пятна и подтёки недопустимы, если видны с 2 м)

- «Волны» на стенах — видны при боковом освещении

- Неровные углы — мебель не встанет вплотную

- Трещины на стыке стен и потолка

- Застройщик ссылается на свой стандарт с заниженными требованиями — сравните с Приказом №91/пр

По Приказу Минстроя №91/пр: должны соблюдаться установленные параметры отклонения от плоскости и горизонтали, уступы между смежными плитками и зазоры между элементами покрытия. Зазор между плинтусом и стенами — не более 4 мм. По СП 71.13330.2017 и СП 29.13330.2024 — отклонение стяжки от горизонтали не более 2 мм на 2 м. Конкретные допуски определяются стандартом застройщика в ДДУ.

1. Изучите допуски в стандарте застройщика (ДДУ)

2. Приложите уровень (2 м) к полу в разных направлениях

3. Пройдитесь по всей площади — пол не должен скрипеть и прогибаться

4. Простучите стяжку — звук должен быть однородным (пустой звук = отслоение)

5. Осмотрите стяжку на трещины

6. При чистовой отделке — проверьте стыки ламината/плитки, уступы между плитками

7. Проверьте зазор между плинтусом и стеной — не более 4 мм

8. Проверьте пороги между комнатами — не должно быть перепадов

- Перепады высот между комнатами

- Скрип ламината из-за неровной стяжки

- Отслоение стяжки от основания

- Зазоры между плинтусом и стеной более 4 мм

Электропроводка должна соответствовать проекту и ПУЭ. Все розетки и выключатели должны быть исправны. Обязательно наличие УЗО.

1. Проверьте электрощиток — автоматы промаркированы, провода уложены аккуратно

2. Убедитесь в наличии УЗО — нажмите кнопку «Тест» (должен сработать)

3. Подключите зарядку к каждой розетке — все должны работать

4. Включите/выключите каждый выключатель

5. Проверьте наличие розеток в нужных местах по плану

6. Проверьте высоту установки розеток и выключателей — должна соответствовать проекту

7. Вкрутите лампочку в каждый патрон — проверьте освещение

- Не все розетки подключены

- Отсутствие УЗО в щитке

- Выключатели перепутаны (включают не тот свет)

Системы водоснабжения и канализации должны быть герметичны. По СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий».

1. Откройте все краны — проверьте напор горячей и холодной воды

2. Подождите 1–2 минуты — горячая вода должна дойти

3. Слейте воду в унитаз — должна уходить быстро, бачок наполняться без протечек

4. Проверьте все соединения труб под раковинами — сухие, без подтёков

5. Наполните ванну/раковину и слейте — вода должна уходить быстро

6. Проверьте наличие запаха канализации — не должно быть

7. Осмотрите полотенцесушитель — равномерно тёплый, без подтёков

8. Проверьте счётчики воды — установлены и опломбированы

- Подтёки на соединениях труб

- Слабый напор горячей воды

- Запах из канализации — нет гидрозатвора

Радиаторы должны быть надёжно закреплены, подключены без подтёков. Система должна обеспечивать нормативную температуру. По СП 60.13330.2020.

1. Осмотрите все радиаторы — нет ли вмятин, царапин, подтёков

2. Проверьте крепление радиаторов — не должны шататься

3. Убедитесь, что радиаторы установлены ровно (по уровню)

4. Проверьте терморегуляторы — поворачиваются плавно

5. Осмотрите трубы — нет ли подтёков на соединениях

6. В отопительный сезон — потрогайте радиаторы, все секции должны быть тёплыми

7. Проверьте количество секций — должно соответствовать проекту

- Радиатор прогревается не полностью — воздушная пробка

- Подтёки на соединениях

- Количество секций меньше проектного

В кухне и санузлах должна быть обеспечена вытяжная вентиляция. По СП 54.13330.2022 и СП 60.13330.2020.

1. Поднесите лист бумаги к вентиляционной решётке — должен притягиваться

2. Проверьте наличие вентиляционных решёток в кухне и санузле

3. Убедитесь, что вентканал не заблокирован (строительный мусор)

4. При наличии принудительной вентиляции — включите и проверьте

- Вентиляция не тянет — забит канал или нет притока

- Обратная тяга — запахи от соседей

- Вентиляционная решётка не установлена

Фактическая площадь квартиры должна соответствовать проектной документации и ДДУ. Допустимое отклонение обычно указано в договоре. По Федеральному закону №214-ФЗ (с изм. от 01.03.2025). Отказаться от приёмки можно только при наличии существенных недостатков, подтверждённых квалифицированным специалистом (Постановление Правительства №2380, продлено до 31.12.2025).

1. Измерьте площадь каждой комнаты рулеткой

2. Сравните с планом из ДДУ — отклонения не должны превышать допуск

3. Проверьте высоту потолков — должна соответствовать проекту (обычно от 2,5 м)

4. Убедитесь, что количество и расположение комнат совпадает с планом

5. Проверьте расположение мокрых зон — совпадает ли с проектом

- Фактическая площадь меньше заявленной — право на компенсацию

- Высота потолков ниже заявленной

- Расположение перегородок отличается от плана

Для оформления ипотеки на квартиру в новостройке необходим комплект документов от застройщика. По Федеральным законам №214-ФЗ (с изм. от 01.01.2025 и 01.03.2025) и №102-ФЗ.

1. Получите акт приёма-передачи квартиры (подписывайте только после устранения существенных дефектов)

2. Проверьте наличие разрешения на ввод дома в эксплуатацию

3. Убедитесь, что застройщик присвоил почтовый адрес дому

4. Получите выписку из ЕГРН на квартиру (кадастровый паспорт упразднён с 2017 года)

5. Проверьте гарантийные обязательства застройщика: 5 лет — конструктив, 3 года — инженерные системы, 1 год — отделочные работы (с 01.01.2025 срок на отделку сокращён с 3 до 1 года)

6. Сохраните дефектную ведомость (если составляли) с подписью представителя застройщика

7. Убедитесь, что все показания счётчиков зафиксированы в акте

8. Проверьте, включён ли в ДДУ стандарт застройщика — он определяет допустимое качество отделки

- Подписание акта до устранения дефектов — теряете рычаг давления

- Отсутствие дефектной ведомости — сложно доказать наличие дефектов

- Застройщик затягивает передачу документов для банка

- Максимальная компенсация за дефекты отделки ограничена 3% от цены ДДУ (с 01.01.2025)